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QUAND LE RETOUR  DE LA CFU AU SEIN DE LA DGI ?

Au regard de la législation actuelle, la principale imposition concernant les biens immobiliers résulte de la location d’immeubles dont les revenus sont passibles de Contribution Foncière Unique (CFU) et des droits d’enregistrement applicable aux mutations de jouissance. Cette fiscalité a pour caractéristiques d’être moins pénalisante pour le particuliers et excessive pour les sociétés, sans doute à cause d’un cadastre quasi-inexistant donc peu efficace et de l’incohérence même du système de taxation foncière.

C’est pourquoi, il faut renforcer la législation juridique en matière de CFU, sachant que l’imposition foncière des immeubles offre plusieurs avantages. Le CGI doit prévoir l’amélioration du système actuel d’imposition des revenus fonciers. Ainsi, il serait mieux de mettre en œuvre une fiscalité des immeubles en bordure de mer : zone spéciale Conakry, de réformer la fiscalité des locaux commerciaux en milieux urbains et réformer la fiscalité immobilière en milieu rural.

METTRE EN ŒUVRE UNE FISCALITÉ DES IMMEUBLES EN BORDURE DE MER : ZONE SPÉCIALE CONAKRY
Plusieurs modes de taxation du foncier sont envisageables  en Guinée. Toutefois, nombre d’entre eux ne sont pas applicables. Il faut prendre en considération la quasi-inexistence d’un cadastre et proposer l’utilisation de critères d’application simple. Comme c’est le cas pour l’imposition des revenus fonciers, il est primordial d’envisager la constitution d’un registre foncier urbain afin de bien assujettir l’intégralité de l’assiette imposable. L’opération d’adressage de Conakry pourrait être exploitée pour faciliter l’application de la fiscalité foncière.

L’étude sur la fiscalisation de la richesse foncière tend à démontrer que le régime le plus prometteur est une taxe foncière sur les propriétés immobilières en bordure de la mer. Il s’agit d’un impôt annuel avec un taux spécial sur les propriétés immobilières, en bordure de mer, sur la zone spéciale Conakry. L’impôt que nous proposons repose sur deux approches pour la détermination de son assiette fiscale. La première approche est basée uniquement sur la superficie au sol et développé, ce qui a l’avantage indéniable d’être simple, mais laisse de côté l’évaluation du niveau de confort, ce qui la rend moins juste. La seconde approche intègre dans la taxation des propriétés bâties des critères selon la base des matériaux de construction utilisés. Les caractéristiques des immeubles variant énormément, un impôt uniforme ne saurait toutefois être indiqué à long terme et une modulation de la taxation selon leurs caractéristiques fondamentales devrait être mise en œuvre dès que possible.

Évidemment, tout nouvel impôt ou toute nouvelle taxe est susceptible de rencontrer la résistance des contribuables. Il peut donc être envisagé d’en limiter la portée, dans un premier temps en la restreignant aux seuls immeubles construits en dur et aux terrains sur lesquels ils reposent, et aux seules propriétés des villes principales et de leurs périphéries. L’application d’un abattement à la base permettrait d’exonérer les constructions de faible valeur.

RÉFORMER LA FISCALITÉ DES LOCAUX COMMERCIAUX EN MILIEUX URBAINS
Le régime d’imposition des revenus fonciers frappe plus faiblement les immeubles en banco que les immeubles en dur. Ce qui paraît logique, compte tenu des matériaux utilisés dans leurs constructions réciproques.

En outre, il serait anormal qu’une personne louant plusieurs immeubles en banco paie moins de CFU pour le même revenu qu’un propriétaire ne louant qu’un seul immeuble en dur. Il pourrait donc être envisagé d’imposer tous les revenus fonciers au même taux, en fonction des revenus procurés par chaque immeuble, indépendamment de la nature de l’immeuble loué (en dur ou en banco). Ce qui signifie, qu’on ne tiendra compte que des revenus générés par l’immeuble qu’il soit en banco ou en dur.

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Il apparaît que la construction des immeubles fait rarement ou encore très partiellement appel à des bailleurs de fonds institutionnels (financement par hypothèque ou autre). Par ailleurs, il semble aussi qu’il soit d’usage que le locataire assume lui-même les coûts inhérents aux services d’utilité publique (électricité, téléphone, etc.).
Enfin, l’imposition foncière (impôt prélevé sur la valeur de la propriété indépendamment de son usage) est inexistante actuellement en Guinée.
En présumant l’absence de telles charges (financières, foncières et au titre des services d’utilité publique) pour le bailleur, il est difficile d’admettre qu’elles puissent atteindre en moyenne 40% du revenus bruts de loyers sur la durée de vie de l’immeuble.

En ce sens, le code pourrait être trop généreux en permettant de déduire les charges jusqu’à concurrence de 40% de revenu brut. Il est proposé de limiter à 20%, dans le cas des immeubles inscrits à l’actif d’une société non passible de l’impôt sur les sociétés, le total des charges qui peuvent être portée en déduction du revenu foncier au cours  d’une année. Un mécanisme de report des dépenses excédentaires d’une année pourrait toutefois être prévu en vue de permettre l’utilisation de cet excédent, le cas échéant, au cours des trois années suivantes (facultatif).
RÉFORMER LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE EN MILIEU RURAL
La fiscalité immobilière en milieu rural doit rester dans sa forme la plus simple, il serait possible d’appliquer un taux faible d’imposition. Dans un souci de préserver la neutralité du régime fiscal, et pour ne pas privilégier les revenus de valeurs mobilières, la taxation des revenus fonciers devrait également être augmentée. Évidemment, les revenus fonciers nécessitent d’engager plus de dépense courants (entretien, réparation, etc.) que des revenus de valeurs mobilières.
Toutefois, considérant le caractère libératoire de la CFU, un taux de 20% ne semble pas excessif. Tel que mentionné précédemment, le propriétaire d’un immeuble loué est normalement débiteur de l’impôt.  Toutefois, en cas de loyer mensuel supérieur ou égal à 1.000 000 FG (soit 123£), le locataire doit, en principe, effectuer une retenue à la source lors du versement du loyer au propriétaire.
Des renseignements obtenus laissent à penser qu’une telle retenue ne serait pas appliquée dans les faits. Il est proposé de faire appliquer d’une manière plus rigoureuse, l’article 268 du code, lequel exige que le locataire retienne un montant en guise d’impôt sur les revenus fonciers lorsque le loyer mensuel est supérieur ou égal à 1.000 000 FG.
La création est un service de la fiscalité immobilière se justifie par le fait que dans un schéma organisationnel bien structuré, la vérification et le contrôle des services sont d’une grande importance. Cette mission est confiée à la « division de contrôle des services » qui comprend deux sections : « la section des services d’assiette» et la « section des services de recouvrement ».
Cette dualité fonctionnelle est fort critiquable. Une vérification doit être globale si elle se veut efficace.
En effet, c’est une structure qu’il convient de vérifier comme un centre des Impôts et non ses démembrements, tant sont liées les missions principales d’une Direction des Impôts : assiette, contrôle, recouvrement. Il serait par ailleurs intéressant d’élargir les attributions de ce corps de contrôle en lui conférant une fonction d’information et d’aide à la décision, au moyen d’études synthétique sur des thèmes généralement dictés par des considérations d’actualité et arrêtés par le Directeur National, d’aide et de conseil à l’égard des services territoriaux.
Enfin, ce nouveau corps devrait être chargé de la vérification, de l’audit et de l’assistance des services. Jusqu’à présent, il n’existe pas en Guinée d’inventaire permanent et exhaustif de la propriété foncière et de l’espace urbain permettant une description physique des immeubles, une identification de ces biens, des titulaires ou occupants. Tous ces documents rassemblés au sein d’une base documentaire constituent la base d’un « cadastre » dont la finalité peut être à vocation de gestion de l’urbanisme, des transports, de la propriété foncière, de la fiscalité etc. La création de ce document permettra sans doute une meilleure gestion des impôts rattachés aux immeubles des particuliers et du patrimoine immobilier de l’État.
Précisons que l’État Guinéen est le premier propriétaire du pays, il dispose d’un patrimoine public et privé important à gérer. La gestion de ce patrimoine relève de la compétence de la division domaine-conservation foncière et cadastre. Sans outil performant, il n’apparaît pas possible de contrôler effectivement l’occupation, l’immatriculation foncière des biens privés de l’État ou leur cession, d’où un manque à gagner énorme pour l’État. En attendant la création d’un véritable cadastre qui nécessite des moyens matériels et humains conséquents, l’État pourrait renforcer la section division-cadastre de la DGI en moyens humains suffisants.
Les réformes introduites en matière d’impôts fonciers tout comme celles relatives aux revenus, participent de l’élargissement de l’assiette fiscale, de la réduction de la fraude fiscale par une bonne mobilisation des recettes fiscales. Aux lendemains des indépendances, le régime foncier en vigueur était fondé sur l’immatriculation au livre foncier sans cadastre, car ce n’est qu’en 1983 que le cadastre fut créé au sein de la Direction Générale des Impôts. Il fut alors mis en place un système qui comprenait une multitude d’impôts qui se résumaient a la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB), a la Taxe Foncière sur les Propriétés non Bâties (TFPNB), a la Taxe sur la Valeur Locative (TVL), a la Taxe sur les Biens de Mains Mortes(TBMM), a la Taxe d’Insuffisance de Mise en Valeur (TIMV) et à la Contribution Foncière sur les Propriétés Bâties ( CFPB). L’ensemble de ces impôts était au départ recouvert par le trésor national et posait beaucoup de difficultés dans son recouvrement.
Après examens et analyses des situations qui prévaut dans les communes et villes de l’intérieur. Nous proposons la création d’un service de fiscalité immobilière qui sera chargée de recenser, liquider tous les impôts et taxes liés aux patrimoines bâtis publics et privés, ainsi que toutes les taxes assimilées liées aux immobiliers et mobiliers existant en république de Guinée.
Dr  BAH ALIOU, l’auteur de ce texte, juriste-fiscaliste.

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